Huurkorting en corona: eindelijk duidelijkheid

Als gevolg van de corona-uitbraak moeten veel ondernemers nog steeds vaak noodgedwongen de deuren van hun bedrijfs- of winkelpand gesloten houden en/of hebben ze te kampen met een fiks omzetverlies. Getroffen ondernemers die een bedrijfspand huren vinden voor wat betreft de huurlasten deels een compensatie in de TVL-regeling, maar deze tegemoetkoming is vaak onvoldoende om liquiditeitsproblemen te voorkomen. Word je als verhuurder geconfronteerd met een door de coronacrisis getroffen huurder, of ben je zelf deze getroffen huurder, dan is het goed dat je op de hoogte bent van de laatste ontwikkelingen over huurkorting.

Wat is er afgesproken?

Om te beginnen is het belangrijk te weten wat verhuurder en huurder met elkaar hebben afgesproken. De afspraken zijn in de meeste gevallen schriftelijk vastgelegd in een huurovereenkomst, vaak aangevuld met bijbehorende algemene bepalingen. Helaas bieden de meeste huurovereenkomsten geen (duidelijke) regeling voor huurkorting als gevolg van vermindering van inkomsten door de coronacrisis. Een huurder kan uitstel van betaling van de huurtermijnen, of het doorvoeren van een huurkorting, dus bijna nooit eenzijdig afdwingen.

Ontbreken goede en helpende afspraken in de huurovereenkomst, dan is het advies aan de huurder om met de verhuurder in gesprek te gaan over de mogelijkheden voor een tijdelijke huurkorting. Het is van belang tijdens dit gesprek open en transparant te zijn. Houdt geen informatie achter, informeer de verhuurder over alle informatie die verstrekt is aan het RVO met betrekking tot de TVL aanvragen. Kortom, leg als huurder je kaarten op tafel. Omgekeerd, als verhuurder mag je deze transparantie van je huurder verlangen.

Huurkorting en corona: de Hoge Raad spreekt zich uit

Een extra reden voor huurder en verhuurder om zich in te spannen om met elkaar tot een oplossing te komen, is het gevolg van een uitspraak van de Hoge Raad, net voor de feestdagen in 2021. Uit deze uitspraak blijkt het volgende:

Een huurder van bedrijfsruimte die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek en die deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, kan aanspraak maken op vermindering van de afgesproken huurprijs. De coronamaatregelen zijn naar het oordeel van de Hoge Raad dermate ingrijpend dat de verhuurder in redelijkheid niet van de huurder kan verwachten dat deze de volledige huur blijft betalen.

De Hoge Raad vermeldt expliciet dat dit geldt voor huurovereenkomsten aangegaan vóór 15 maart 2020. Voor overeenkomsten van na die datum zal per geval moeten worden beoordeeld of sprake is van onvoorziene omstandigheden en een huurkorting gerechtvaardigd is. Deze uitspraak biedt een goed handvat voor zowel huurder als verhuurder bij de beoordeling van het recht op huurkorting.

Het arrest van 24 december 2021 heeft betrekking op zogenaamde 290-bedrijfsruimte, bestemd voor detailhandel en horeca bedrijfsruimte. In de lijn van eerdere rechterlijke uitspraken wordt verwacht dat ook een huurder van andere, niet zijnde detailhandel- en horecabedrijfsruimten, zoals bijvoorbeeld een sportschool, aanspraak kan maken op huurkorting als gevolg van de coronamaatregelen.

Huurkorting: welk percentage?

Voor de berekening van het percentage waarmee de afgesproken huurprijs mag worden verminderd, hanteert de Hoge Raad de volgende rekenformule:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

In de uitspraak licht de Hoge Raad deze berekening toe aan de hand van een voorbeeld. Duidelijk en praktisch! De uitwerking van de berekening staat in rechtsoverweging 3.3.4, te vinden via deze link.

Hulp nodig? Onze specialisten ondersteunen je graag!

Wil je meer informatie of heb je vragen over huurkorting als gevolg van corona? Dan kun je uiteraard altijd contact opnemen met een van de specialisten van Bol Adviseurs: Renate Baken, Bas Jeckmans of Joyce de Graaff. Zij helpen je graag verder!