Torenhoge inflatie in 2022 leidt in 2023 tot bovenmatige huurprijsindexering

Veel huurovereenkomsten voor winkel- en overige bedrijfs- en kantoorruimten worden opgesteld volgens de ROZ modelovereenkomsten met bijbehorende algemene bepalingen. In deze huurovereenkomsten is een bepaling opgenomen over de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs. Meestal leidt een jaarlijkse aanpassing op basis van een inflatiecorrectie niet tot discussie tussen verhuurder en huurder. Dit jaar kan dit anders zijn.

Waarom?

De ROZ modellen maar ook andere huurovereenkomsten, passen huurprijzen aan op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer in veel gevallen volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Dit indexcijfer houdt regeling met productcategorieën met sterk wisselende prijzen, zoals onder andere energie.

De aangepaste huurprijs wordt berekend volgens de formule: de aangepaste huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum (€ 3.000,-), vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast (september 2022), gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast (september 2021). 

Een voorbeeld:

Indexering 1 januari >        € 3.000 x [126,89 / 110,79] = € 3.435,96 >    stijging bedraagt 14,5%.
Indexering 1 februari >      € 3.000 x [128,25 / 112,18] = € 3.429,75 >    stijging bedraagt 14,3%.
Indexering 1 maart >          € 3.000 x [124,35 / 113,17] = € 3.296,37 >    stijging bedraagt 9,9%.

Het staat verhuurder en huurder vrij om over huurindexering afwijkende afspraken te maken. Check dus altijd eerst de huurovereenkomst.

Huurindexering blijft niet beperkt tot 2023

Huurindexering op basis van deze formule werkt niet alleen voor heel 2023 door, maar ook in de verdere toekomst. In veel huurovereenkomsten, zo ook in de ROZ modelovereenkomsten, staat vermeld dat de huurprijs niet wordt gewijzigd indien een indexering van de huurprijs leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst vastgestelde. Dus: ook al neemt nu de inflatie verder af, op termijn leidt dit niet automatisch tot een lagere huurprijs.

Verhuurder: water bij de wijn of toch volledig doorbelasten?

De contractuele mogelijkheid van indexering is bedoeld om verhuurders grotendeels te compenseren voor alle negatieve effecten van inflatie. Verhuurders doen er echter goed aan te bedenken dat de indexering huurders op dit moment dubbel 'straft'. Een huurder krijgt door de huurprijsaanpassing de aan verhuurders doorbelaste prijsstijgingen voor energie grotendeels doorbelast én moet daarnaast ook de eigen hogere rekening van de energieleverancier betalen. Een huurstijging van meer dan 14% heeft vaak een ongewenst effect op de financiële gezondheid van de huurder.

Verhuurders doen er daarom goed aan in overweging te nemen dit jaar de huurprijsaanpassing te maximeren. Het is belangrijk de afspraken goed vast te leggen zodat voor volgend jaar de contractuele afspraken over huurindexering weer gewoon gelden. 

Huurder: ga in gesprek

Voor een huurder is het lastig een verhuurder te dwingen om af te wijken van de gemaakte afspraken. Afspraak is immers afspraak. Er staat dan geen andere mogelijkheid open om de rechter te verzoeken de uitzonderlijke hoge inflatie aan te merken als een onvoorziene omstandigheid, waardoor de huurder aanspraak kan maken op een korting op de huurprijsaanpassing. Rechters treden echter terughoudend op, contractsvrijheid staat voorop. Ga daarom zo snel mogelijk in gesprek met de verhuurder en houdt hierbij in gedachte dat:

• een verhuurder gebaat is bij continuïteit in de huurrelatie en de coronatijd heeft uitgewezen dat veel verhuurders en huurders in onderling overleg tot een passende oplossing komen;
• Het CBS heeft aangekondigd vanaf juni 2023 een nieuwe methodiek te gebruiken voor het meten van energieprijzen in de Consumentenprijsindex, waardoor het CBS het inflatiecijfer nauwkeuriger kan vaststellen;
  
• veel brancheorganisaties een stap verder willen gaan en pleiten voor een aanpassing van huurprijzen waarbij de energieprijzen volledig buiten beschouwing blijven.

Tips:

• Wil je gemakkelijk de huurprijs indexeren, maak dan gebruik van de CBS rekentool.
• Wordt in de huurovereenkomst of algemene bepalingen verwezen naar een oudere indexreeks dan 2015=100, neem dan contact met ons op.
• Wordt een voorschot voor servicekosten in rekening gebracht aan de huurder, dan is het raadzaam ook dit voorschot te verhogen.

Vragen over de huurprijsindexering? Wij staan voor je klaar!

Heb je vragen over de huurprijsindexering? Onze adviseurs staan voor je klaar. Neem contact op met Renate Baken, Bas Jeckmans of Joyce de Graaff. Zij helpen je graag verder.